Словом, как я и говорил, никогда не знакомьтесь с градостроителями. В любом случае я избавил вас от беспокойства. За те годы, что я работаю архитектурным критиком, я встречался с ними сотни раз. Среди них много тех, кто настолько свыкся с новой повесткой в городах, ландшафтами которых управляет, что вполне уже мог бы перейти в консалтинговую компанию «Аксенчур» или в «Ситибэнк» и зарабатывать там на тонну больше. Многие, однако, служат по призванию, подобно учителям или медсестрам. Они нужны, чтобы защищать те самые общепризнанные ценности. Они – словно Кнуд Великий, стоящий перед волнами. И они это знают.

Осведомители среди градостроителей так же редки, как и миллионеры. В конце концов, это не Уотергейт. Ни один чиновник-градостроитель не захочет потерять работу, пересказывая вам грязные, повседневные, малозначительные скандалы вокруг дренажных каналов или ширины тротуаров. Никто не желает больше быть Брайаном Энсоном. Не под запись, однако, они бывают более откровенны. Один, к примеру, признался мне в своих страхах:

– Любой, кто высказывает свое мнение, сталкивается с критикой или приобретает репутацию «бесполезного», то есть не принимающего во внимание интересы широкой публики: он не позволяет бизнесу делать всё, что он пожелает, а это глупо. С тем, как работают градостроительные нормы в этой стране, может не всё быть гладко, но существуют они во всяком случае для того, чтобы защищать интересы общества.

Градостроители хорошо осознают, что лишены власти, и ощущают себя Давидами перед лицом Голиафов – иностранных девелоперов. Хорошо понимают они и то, как меняется их роль, когда под давлением лобби девелоперов центральные органы власти стараются упростить и ускорить процесс проектирования. Так, в Великобритании в 2012 году коалиционное правительство консерваторов и либеральных демократов опубликовало «Основы национальной политики в области градостроительства» – вполне пристойный по своему замыслу документ, призванный ослабить бюрократические препоны: словно по мановению волшебной палочки нормативный документ объемом в более чем тысячу страниц сократился до шестидесяти пяти. Градостроительные органы в британских городах, которые на протяжении десятилетий недофинансирования страдали от недостатка средств и неукомплектованности кадрами, теперь столкнулись со строгими ограничениями по срокам выдачи разрешений на строительство, дабы не мешать финансовым потокам.

Равновесие сил в городе-предпринимателе нарушилось. В конце концов, городам нужны рабочие места и инвестиции; девелоперы нужны, чтобы делались дела. В их интересах привлечь частного застройщика и предоставить ему столько свободы, сколько возможно. В конечном счете всё упирается в детали сделки, которую они заключают; но градостроители-чиновники на местах по своей подготовке, по своему опыту не идут ни в какое сравнение с с легионом юристов фирмы-застройщика.

– По существу, мы – канцелярские крысы, мы разгребаем дерьмо, – высказался один из них в момент экзистенциальной тоски. – У нас нет никаких реальных полномочий, кроме как вести переговоры с комитетами по градостроительству, члены которых, избранные демократическим путем, иной раз даже не обязаны иметь соответствующего опыта или знаний в области городского планирования, урбанизма или архитектуры.

Более важно, в чем признался мне другой чиновник.

– Мы больше не занимаемся планированием. Мы не градостроители. Мы реагируем на чужие планы. У нас есть некий расплывчатый документ, местный генеральный план, в котором предполагается то-то и то-то, но на деле это только приглашение для частных инвесторов. Мы можем гнать их в одну сторону или в другую, как ковбои на ранчо, но забор у нас невысок, да и тот паршивый, а быки-то много сильнее нас.

Итак, ограда всё же есть; есть же закон. Но когда есть законы, есть и способы их обойти. Возьмем хотя бы самый главный закон: раздел 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, британский эквивалент американской «выгоды от планирования». Это сбор с новой застройки, о размере которого можно торговаться. Более цинично было бы назвать его взяткой. Раздел 106 устанавливает финансовый взнос для девелопера в пользу местной администрации, чтобы сгладить негативные последствия, которые может иметь для местности застройка (доминирование здания, нисходящие с небоскреба воздушные потоки, возросший поток автомобильного движения или пешеходов). «Невидимая рука» капитализма, или «просачивание» богатства, может находить проявление в огромном множестве форм: в форме общественного центра здоровья, возведенного в рамках новой застройки, тротуаров увеличенной ширины, новой площади (правда, принадлежащей владельцу участка и открытой для публики на его условиях), новой игровой площадки или парка.

Для лондонского рынка «Спиталфилдс», к примеру, торгового центра, бесстыдно всобаченного девелопером «Хаммерсоном» и архитектурным бюро Foster & Partners в оболочку исторического здания, раздел 106 предполагает «любезность в проекте» в виде «ощутимого отступа офисного центра» за рынком вглубь участка, что необходимо, чтобы башня не нависала над прохожими. В качестве «подарков общественности» у «Хаммерсона» служат начертанные местными школьниками фрески и полемичные баннеры, в духе коммунистической пропаганды прославляющие благо, сошедшее на район с приходом застройщика. Сто восемнадцать «социальных домов» (sic)! Два новых общественных центра! Миллион фунтов на улучшение окружающей среды!

Раздел 106 – последняя строка в длинном списке подобных законов, строка очень неясная и серая. По словам Майкла Гебберта, профессора градостроительства в Университетском колледже Лондона, начиная с восстановления Лондона после Великого пожара 1666 года и заканчивая восстановлением Манчестера после взрыва бомбы ИРА в 1996 году, неизменно имел место «мучительный процесс» обсуждения взаимных уступок между владельцем недвижимости или застройщиком, который владеет землей и желает делать на ней всё, что пожелает, и государством во всех его ипостасях, которое рассчитывает умаслить собственника или выколотить из него что-нибудь и для общественного блага.

С разделом 106 связана одна неизбежная закономерность: чем больше застройка, тем больше взнос. Это вдохновляет и безденежные местные администрации, и состоятельных девелоперов мыслить широко: искать такие решения, которые позволяют последним побольше заработать, а первым – выкачать побольше отступных: более высокие здания; меньше домов с доступным жильем; здания, которые растянуты вширь, но битком набиты офисами или квартирами малой площади. Чем больше, тем лучше – справедливо для обеих заинтересованных сторон. Однако если девелопер сможет сократить свои обязательства, разумеется, он это сделает. Опять же: всё зависит от условий конкретной сделки, от результата переговоров, от того Фаустова пакта, который он заключит с городом или районом. Следуя типичной тактике переговоров, застройщик может, скажем, добиться сокращения доли доступного или социального жилья, которое он обязан возвести в рамках застройки, если пообещает увеличить взносы в соответствии с разделом 106. Когда доступное жилье расположено в одном здании с коммерческим, это ограничивает, по заверению многих девелоперов, арендную плату,