– Но, – прибавляет Энсон, – тем не менее, это было невероятно деструктивно. Я знал, что мы шли на большой, большой компромисс со спекулянтами недвижимостью. Так что это было прекрасным чудовищем. Всё-таки чудовищем.

Частный сектор вкладывал сто десять миллионов фунтов из общей суммы застройки в сто пятьдесят миллионов. Совет Большого Лондона заключил договоры с такими корпорациями, как «Бовис», «Пруденшл ашуренс» и «Тейлор – Вудроу». Конкретные условия этих сделок были тщательно сбалансированы. Ральф Роквуд, руководитель комиссии по городскому планированию Совета Большого Лондона, высказался в 1969 году по этому поводу на характерном жаргоне градостроителя: «Как можно сделать реконструкцию настолько выгодной, чтобы привлечь огромные частные инвестиции, если не отказаться от низкорентабельных объектов, необходимых для разнообразия и специфического характера центральной зоны?»[42] Иначе говоря: как можно угодить частным компаниям, которые всё-таки оплачивают большую часть расходов на реконструкцию, не разрушая характерных особенностей места? Как умудриться защитить одновременно и «общественное благо» Джеффри Холланда, и частную прибыль?

Хотя этот метод реконструкции с участием государства и частного капитала, завезенный из Америки, для британских городов, больших и маленьких, был тогда в новинку, города старательно учились. В то время в городском планировании в Великобритании по-прежнему доминировал стройный механизм централизованного контроля со стороны государства, закрепленный в законодательных актах вроде Закона о городском и сельском планировании 1947 года. Эти акты вырабатывались медленно, на протяжении полувека, с целью уврачевать недуги города девятнадцатого столетия – перенаселение, скажем, или убогие жилищные условия, т. е. те недуги, что происходили как раз из-за отсутствия какого-либо регулирования, в условиях доктрины laissez-faire, викторианского города. Теперь эти законы переставали действовать. Обеспокоенное тем, что за шесть лет обещанные после войны новые жилые дома, школы и больницы так и не получили воплощения в реальности, после прихода к власти консерваторов в 1951 году правительство стало ослаблять регулирование строительства. С оглядкой на Америку, где в основе реновации городов лежало государственно-частное партнерство, оно обратилось за помощью к частным строителям и девелоперам, обещая им за то гибкий подход к городской застройке. «Народ, которому обязано помогать правительство, это те, кто что-то делает, – заявил министр по строительству и местному управлению Гарольд Макмиллан, – это девелоперы, люди, которые создают наше благосостояние, будь они смиренны или горды»[43].

В 1953 году, к примеру, предыдущее «улучшение» правительства лейбористов – барьер для роста цен на землю после реконструкции, за счет чего планировалось продолжать реновацию в других районах – в сущности, налог на прибыль от реконструкции по ставке сто процентов, был отменен. Нормы регулирования строительства офисных зданий «утратили силу»[44], и девелоперы тут же воспользовались лазейками в нормативной базе, возводя, например, конторские здания «на экспорт», дабы избежать контроля над проектированием. Банкам и страховым компаниям было рекомендовано содействовать девелоперам, огромные прибыли которых в течение ряда лет почти не облагались налогами. Ограничения – касающиеся, к примеру, высоты зданий – были ослаблены. В Лондоне высота зданий по-прежнему была ограничена 24,4 метрами, чтобы обеспечить видимость собора Святого Павла. Однако в 1961 году завершилось строительство Центра компании «Шелл» в Саут-Банке высотой сто семь метров: малыш, сопоставимый с небоскребами Манхэттена, был знаком признания американской культуры, которая всё шире распространяла теперь свое влияние из-за океана.

Воспользоваться более благоприятными условиями не преминул и еще один новейший тип девелопера, существенно отличавшийся от владельцев старых аристократических поместий, на которых столетиями опиралось развитие городов и которые после Второй мировой войны из-за обременительных налогов на наследство сильно теряли в доходах. Новое поколение застройщиков было заинтересовано в коротких сроках и прибыльности. Они были не прочь содействовать государству в реновации городов, типовом строительстве и денежных проектах строительства новых дорог, которые изменяли городские центры под запросы века автомашин – но за определенную плату. Если город желал приобрести землю под строительство нового жилья или дорог, к примеру, то должен был компенсировать ее стоимость собственнику. Поэтому девелоперы быстро научились скупать участки вблизи планируемых государством строек, чтобы потом заработать на их продаже или обмене. Типичным примером подобной торговли можно считать случай, когда девелоперу Гарри Хайамсу согласовали превышение почти вдвое по высоте небоскреба Центр-Пойнт в Лондоне, за что город получил половину стоимости новой круговой развязки[45].

Ко времени опубликования проекта реконструкции Ковент-Гардена, процедуры, используемые для строительства городов, были существенно пересмотрены. Безвозвратно изменился и городской ландшафт Великобритании. А новое поколение частных застройщиков сделалось значительно богаче. Так, Гарольд Сэмюэль в 1944 году основал с нуля инвестиционный фонд «Лэнд секьюритис» (сегодня это один из крупнейших девелоперов в Британии, создатель небоскреба «Уоки-Токи»), прибыль которого выросла с одинадцати миллионов фунтов в 1952 году до двухсот четырех в 1968. На протяжении 1960-х годов правительство пыталось вносить проекты новых норм регулирования частной застройки. Но было слишком поздно. Джин вырвался из бутылки.

Так что, оглядываясь на размах обновления, которое планировалось в Ковент-Гардене в 1968 году, разобраться сегодня, в чем заключался тонкий компромисс между «общественным благом» Джеффри Холланда и частной прибылью, непросто. Ведь баланс сил к тому времени изменился. Сегодня много споров о приватизации общественного пространства и активов в малых и больших городах, словно этот феномен – какая-то новость. Он не нов. Новый тип города дошел до нас из Америки полстолетия назад, и Ковент-Гарден – один из первых его примеров.

Бережным этот проект не был. Он был, по словам Брайана Энсона, чудовищным. Да, рыночные здания из девятнадцатого века должны были быть сохранены, но в новой жизни они становились торговым центром, их железные крыши должны были заменить копии из модного тогда пластика. Площадь Иниго Джонса подлежала полной реконструкции: на смену историческим зданиям – Цветочному холлу и Юбилейному рынку – планировалось возвести гигантский комплекс из конторских зданий с пешеходными дорожками между ними, высотное здание гостиницы и конференц-зал – «нечто, что в большинстве европейских городов [тогда] считали необходимым», – вспоминает Холланд. Под конторские и жилые здания предполагалось перестроить и всю северную часть Ковент-Гардена, где проживала бóльшая часть оставшегося рабочего населения.

Поверх хаотической сети улиц района команда Холланда и Энсона проложила новые пути, по которым можно было оперативно добраться до конторских зданий, торговых центров, гостиниц и конференц-залов. Библией градостроителя тогда считался труд Колина Бьюкенена «Движение в городе» (1963), содержавший рецепты, как втиснуть дороги по американскому образцу в тесные переулки британских городишек. Городской совет планировал обвести центр Лондона кольцом шоссейных дорог, часть которого