Шрифт:
Закладка:
Обратимся теперь непосредственно к особенностям сделок с жилыми помещениями. Прежде всего, что является объектом таких сделок? Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Для признания сделки с жилым помещением действительной является необходимым соблюдение следующих условий:
• наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности;
• наличие у сторон сделки оформленных в установленном законом порядке прав на жилые помещения, выступающие как объекты сделок;
• соответствие содержания сделки требованиям закона (заключается, главным образом, в непротиворечии закону, так как ст. 8 ГК РФ предусматривает свободу договора);
• соблюдение порядка совершения сделки.
Теперь перейдем к вопросу о документах, которые должны подтверждать право собственности на жилые помещения (правоустанавливающие документы).
В настоящее время, как уже указывалось выше, существует достаточно много различных оснований приобретения права собственности на жилье, что и предопределяет многообразие существующих правоустанавливающих документов. Поэтому проще систематизировать правоустанавливающие документы по основанию приобретения права собственности на жилье:
Основание приобретения права собственности на жилое помещение Правоустанавливающие документы Приватизация жилья Договор передачи жилья в собственность и свидетельство о собственности на жилье Выплата пая в ЖСК (ЖК) Справка кооператива о полной выплате пая и свидетельство о собственности на жилье Договор купли-продажи, мены, дарения, ренты Зарегистрированный договор Наследование жилого помещения по закону Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону Наследование жилого помещения по завещанию Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по завещанию Решение суда Копия судебного решения (Этот список не исчерпывающий, могут быть и другие документы.)Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где указывалось, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий ранее порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. В настоящее время нотариальное удостоверение необязательно, однако может быть осуществлено по желанию одной из сторон.
Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.
Таким образом, порядок совершения сделки по отчуждению жилого помещения включает:
• составление письменного договора, подписываемого сторонами;
• нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);
• государственная регистрация перехода прав на жилое помещение.
Самая распространенная из сделок — купля-продажа. Применительно к продаже недвижимости (в том числе и жилых помещений) существует параграф 7 гл. 30 ГК, предусматривающий ряд особенностей этого договора. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса, по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенными условиями (т. е. условиями, без которых договор считается незаключенным) этого договора являются:
• предмет договора — жилое помещение; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое по договору жилое помещение, включая его местонахождение;
• цена договора — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретаемое в собственность жилое помещение;
• перечень лиц, на момент заключения договора проживающих в отчуждаемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Очень схожей с куплей-продажей является мена жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам, предусмотренным специально для договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Договор дарения предусмотрен гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать вещь в собственность другой стороне (одаряемому). При этом при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. В настоящее время договор дарения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, обещание безвозмездно передать кому-либо жилое помещение (обещание дарения) признается договором, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу помещения.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусмотрен гл. 33 ГК РФ. Под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как сделка по отчуждению жилого помещения рента выступает в случаях, когда под выплату ренты передается жилое помещение. Законодательством предусматривается несколько видов ренты:
• бессрочная (постоянная) рента;
• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента);
• разновидность пожизненной ренты — рента на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Отдельно стоит сказать об обмене жилых помещений. С точки зрения гражданского права, это тоже сделка. Но в отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилых помещений регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства.
Так, согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором. Наниматель или арендатор жилого помещения также имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда
