Основные понятия: жилищные правоотношения, основания приобретения права собственности на жилье, виды сделок граждан с жильем, приватизация.

Методические рекомендации

Данный урок включает много понятий, хорошо знакомых учащимся из личного опыта. Однако, проживая в городских квартирах или сельских домах, ученики редко задумываются над тем, что они являются участниками жилищных правоотношений; их представления далеки от действительного смысла понятий жилищного права. В этом одна из трудностей данного урока: переучивать всегда сложнее.

Поэтому необходимой составной частью данного урока является повторение предыдущего материала, в частности проверка знаний учащихся о том, что такое сделка, договор, в чем особенности формы сделки, что такое гражданская правоспособность и дееспособность. Повторение этих понятий поможет учащимся увидеть юридически значимый смысл нового материала.

Данный урок наиболее целесообразно проводить в форме лекции, но не традиционной. Можно воспользоваться приемом коротких неформальных мини-лекций, допускающих обмен мнениями. При изложении материала лучше пользоваться индуктивным методом.

Предложим некоторые рекомендации по методике проведения мини-лекций.

Вначале учитель определяет предмет обсуждения (например: «Разберемся, что такое приватизация»).

Ученики знакомятся с конкретной жизненной ситуацией, возникшей по поводу предмета обсуждения (например, случаем из судебной практики — спором о том, сохраняются ли жилищные права граждан при переходе права собственности на квартиру другому лицу).

Затем учитель дает базовые знания, базовую информацию по предмету обсуждения (например, знакомит с теми нормативно-правовыми актами, с помощью которых можно разрешить данную ситуацию, поясняет, куда следует обращаться за помощью в том или ином конкретном случае, и т.д.).

Учащиеся задают все интересующие их вопросы по данной проблеме.

Учитель отвечает на вопросы учащихся (приведенный ниже дополнительный материал для учителя, надеемся, поможет справиться с вопросами учащихся).

По ходу мини-лекций учитель может также использовать приведенные ниже схемы.

Дополнительный материал для учителя

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, так как охватывает различные правоотношения. Прежде всего, сюда можно включить отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений. Но понятие жилищные правоотношения значительно шире. Сюда входят и отношения по управлению и эксплуатации жилых помещений, обеспечению их сохранности, учету нуждаемости граждан в жилье и распределению жилой площади, т. е. все отношения, неразрывно связанные с использованием жилых помещений (см. схему 1).

Следует различать понятие жилищного правоотношения и жилищного законодательства. Под жилищным законодательством принято понимать совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения потребности граждан в жилье.

Действующая Конституция Российской Федерации относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, но пока роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства выполняют часть первая и часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». В части, не противоречащей действующему законодательству, применяется Жилищный кодекс РСФСР. Кроме перечисленных нормативных актов, в области регулирования жилищных отношений видная роль принадлежит указам Президента Российской Федерации, постановлениям Правительства Российской Федерации и иным источникам, в том числе издаваемым на уровне субъектов федерации.

Одним из базовых понятий жилищного законодательства является понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Выделяются следующие виды жилищных фондов: фонд, находящийся в частной собственности; фонд, находящийся в государственной собственности; фонд, находящийся в муниципальной собственности; общественный жилищный фонд; фонд в коллективной собственности. Кроме этого, по целевому назначению выделяется фонд социального использования, формируемый из части государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. схему № 2).

Обратимся теперь непосредственно к формам решения гражданами жилищного вопроса. Если ранее основной формой была постановка на учет и предоставление жилья из общественных, государственных и жилищно-кооперативных фондов, то в настоящее время ситуация значительно изменилась. В связи с преобразованием отношений собственности и, соответственно, изменением характера жилищных правоотношений можно выделить следующие основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере (см. схему):

• использование жилого помещения на основании договора социального или коммерческого найма;

• участие в жилищно-строительных и жилищных кооперативах либо в товариществах собственников жилья;

• приобретение жилья в собственность в силу гражданско-правовых сделок;

• использование жилого помещения на основании иных гражданско-правовых договоров (безвозмездное пользование и др.). (см. схему).

Без преувеличения договор найма можно назвать основным институтом жилищного права.

Договор найма жилого помещения (в соответствии с ГК) — это договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В ГК РФ выделяется особая форма договора найма жилого помещения — договор социального найма. Так называется договор найма жилого помещения, по которому наймодатель предоставляет для постоянного проживания нанимателю жилое помещение из фонда социального использования в пределах установленной нормы жилой площади и с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством требований (очередность и т. п.).

Общими чертами договоров социального и так называемого «коммерческого» найма являются:

• письменная форма договора;

• сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения;

• сохранение целевого использования жилья — исключительно для проживания граждан;

• допускается возможность нанимателя предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе (с уведомлением наймодателя) и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).

Жилищное законодательство наряду с договором социального найма и договором найма жилого помещения («коммерческим» наймом) выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, которые также имеют свои особенности.

Перечень общих оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ. Применительно к жилью на основе указанной статьи можно выделить следующие основания:

• первичные основания (например, приватизация);

• вторичные основания (сделки на рынке жилья), а также наследование жилья (более подробно см. схему 4).

Все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками, которые можно классифицировать следующим образом (см. схему 5):

• сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование (жилищный найм, аренда и др.);

• сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др., а также наследование).