Главный совет – читайте договор. Разбирайтесь, анализируйте, спрашивайте совета юристов, главное – не игнорируйте.

Всегда есть соблазн закрыть глаза и нырнуть в омут с головой, мол, будь что будет. Я, как юрист, советую нырять только в предварительно обследованные омуты в сопровождении профессионалов.

Арендатору: что проверить в договоре аренды

Знакомый предприниматель снимал помещение под офис. Снимал какое-то время, всё было в порядке. А потом пришел Департамент городского имущества Москвы и выгнал из помещения. Деньги за оплаченную аренду не вернули.

Чтобы подобных историй с вами не случалось, в этой главе поговорим о договорах аренды. И для начала сразу небольшое рассуждение.

В этой главе будет много предложений и советов, что должно быть в вашем договоре аренды. Читая этот текст, вы подумаете: «О нет, это слишком сложно, мне в жизни всё это не разрешат, и вообще проще согласиться на стандартные условия, чем бороться за свои права». Я понимаю вас и вот что могу по этому поводу сказать.

По моему опыту, помещений для аренды больше, чем арендаторов. Особенно когда мы говорим об офисе или месте под производство: вы, арендаторы с деньгами, нужны арендодателям больше, чем они нужны вам. Да, у них есть имущество, которого у вас нет. Но сейчас оно стоит пустым, они платят за его обслуживание, и, пока вы его не сняли, оно генерирует для них убытки. Они нуждаются в вас, а не наоборот.

Второй момент – что легче. С одной стороны, договариваться о нужных вам условиях тяжело. Арендодатели могут быть неприятными, резкими людьми, и хочется скорее от них отделаться. Но представьте, каково потом будет, например, постоянно платить за навязанные вам услуги. Или ютиться в помещении, где вам не дают нужную мощность в розетке; или не иметь возможность повесить свою вывеску. Взвесьте, насколько сложнее будет справляться с последствиями невыгодной для вас аренды.

И снова: не это помещение – так другое. Вы найдете помещение с нормальным арендодателем. Лучше лишний месяц искать помещение с нормальным договором, чем за неделю въехать на невыгодных для вас условиях.

Кому принадлежит помещение. Арендатор может снимать помещение напрямую у собственника, а может – у другого арендатора. Последний случай называется субарендой. Но в обоих случаях мы должны проверить, есть ли у арендодателя право на сдачу помещения. Его запросто может не быть.

Если аренда от собственника, задача – проверить, точно ли это собственник. Для этого запрашиваем выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): в ней указывается, кто владеет помещением. Если в выписке есть имя человека, который представляется собственником, или наименование компании-собственника, то всё в порядке.

В выписке из ЕГРН также указываются обременения – это некоторые ограничения, которые могут быть наложены на помещение, о них поговорим чуть ниже.

Субаренда. Теперь рассмотрим случай с субарендой. Это когда вам сдает помещение человек или компания, которые сами арендуют это же помещение у собственника. Такое бывает, когда, допустим, компания сняла помещение с большой площадью и сдает его по частям, чтобы заработать.

Если снимаете в субаренду, вам нужно будет проверять два договора: ваш договор с субарендодателем – всё, что написано в этой главе. А еще проверяйте тот договор, по которому помещение снимает ваш субарендодатель. Тот может всячески противиться и не давать посмотреть этот договор, но сдаваться нельзя. От проверки этого договора зависит, с какой вероятностью вас могут выгнать из помещения собственники.

Тут действует такой принцип: если у вашего субарендодателя нет договора на аренду помещения, то не важно, что написано в вашем с ним договоре. Договор никак вас не защищает, потому что он считается незаключенным. А если договор аренды есть, то нужно выяснить объем полномочий субарендодателя по нему.

Поэтому критически важная задача – убедиться, что по своему договору субарендодатель вправе пересдавать это помещение в субаренду. Важен срок договора аренды, потому что срок вашей субаренды не может быть больше срока первоначальной аренды.

Противиться дать договор могут из-за раскрытия внутренней кухни: вы увидите первоначальную цену аренды, а этого субарендодателю не хотелось бы. Поэтому подскажите ему замазать цену в скан-копии договора и отправить его вам.

Еще совет. Чтобы не было споров из серии «Вы платили не арендодателю, а кому-то непонятному», переводите деньги за аренду так:

● только с того счета, с которого вы официально ведете бизнес;

● только на тот счет, который указан в договоре;

● в основании платежа всегда указывайте номер договора, адрес помещения и период.

Если по договору помещение сдает ООО «Светелка» – значит, переводим «Светелке», а не другой компании и тем более – не какому-то человеку на его личную карту по номеру телефона. О наличке вообще молчу: потом ничего не докажете и еще останетесь должны.

Бывает, что недобросовестные арендодатели просят перевести арендную плату «аффилированному юридическому лицу из нашей группы компаний». Вот так лучше не делать, это рискованно: потом не докажете, что платили по своему договору и именно арендодателю. А у того, в свою очередь, появляются формальные основания вас выгнать из помещения.

Если нужно платить аффилированному юрлицу – хорошо, пусть он будет в вашем договоре как получатель платежа.

Обременения. У помещения могут быть ограничения по использованию, например, оно арестовано из-за долгов собственника. Помещение может быть под ипотекой, а собственник – в процессе погашения кредита. Такие ограничения называются обременением.

Допустим, ресторан подписал договор аренды на срок больше года, а потом выяснил, что на помещении арест. Из-за ареста он не сможет зарегистрировать договор, при этом без регистрации договора аренды нельзя получить алкогольную лицензию. Всё упирается в обременение.

Арест – повод поставить под сомнение необходимость аренды этого помещения. Если арест наложен из-за судебного спора за это помещение и в этом споре выиграет не ваш действующий арендодатель, придется забирать деньги у одного арендодателя и договариваться с новым. Угадайте, с какой охотой старый арендодатель вернет вам деньги.

Есть обременения, которые необязательно мешают работе. Например, ипотека. При ипотеке можно регистрировать договор, но, возможно, нельзя будет сделать и узаконить перепланировку. Это зависит от договора с банком.

Чтобы обременение не помешало работе, советую узнать о нем до подписания договора. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по этому помещению, там указываются обременения.

Метраж. Вам уже знакома эта история: компания арендовала мансарду на 200 квадратных метров. Сделали ремонт, работали, и всё было в порядке. А потом внезапно пришел